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被查封的杭州蒲公英房产公开出售 消费者权利谁来保护
本文来源: 消费日报网 2017-11-16 16:45 作者: 吕莎

消费日报网讯(记者 吕莎)楼盘已被查封,这房子还能买吗?接二连三的推销电话打进消费者手机,推销员生动地介绍杭州下沙“蒲公英·泛娱乐小镇”,称花50万左右就有一套公寓,还能得到8%的“返租”。可谓躺着赚钱。
       在这笔看起来划算的买卖中,开发商休斯顿投资管理(杭州)有限公司(简称“休斯顿公司”)却没有告知消费者,实际上该项目的土地使用权以及房产皆已被法院查封。消费者甚至无从判断投资风险。
卖使用权 变相出售的公寓
       近期,陈先生接到一个推销电话,称花35万到50万就可以买下沙“蒲公英天地”的复式公寓,户型面积是15到25个平方米。
一套复式公寓卖如此低的价格,陈先生对此产生了疑问,问及推销员房产三证的问题,但对方支支吾吾说不清楚,只说因为户型小,没有独户房产证,有“一层一本大证。”
同样接到推销电话的汪先生,在今年10月底预定了一套“蒲公英·泛娱乐小镇”的复式公寓。但签完预定协议后,他有些后悔。
       蒲公英给出的预定协议书上写着,双方要在7日内签订《物业使用转让协议书》,也就是转让使用权的一份合同。汪先生说:“没有房产证,以后如果有什么问题会很麻烦。而且我网上看到他这个楼盘有些问题的,说是被查封了。”
       如此低廉的价格,“蒲公英天地”卖的到底是什么房子?记者了解到,“蒲公英天地”和“蒲公英·泛娱乐小镇”是同一个项目,该楼盘位于杭州下沙一号线文海南路站附近,是一座商业综合体,几栋外观似法式别墅的楼房为配套设施,第一层为商铺,第二、三层分别划出30余间复式公寓,每间单独出售。
在售楼处,前来咨询的消费者络绎不绝,很多都是被电话推销过来的。现场工作人员介绍,最新的一栋楼才开卖没几天,公寓套数所剩不多。
       记者从销售员出示的《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》和一份委托书中看到,蒲公英项目的开发商是休斯顿投资管理(杭州)有限公司,与汪先生签订协议的浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司只负责销售和运营等。
       销售员朱小姐介绍,蒲公英的公寓有40年产权,属商住两用,交付日期是2018年7月1日。购房者可以“一次性买断38年使用权”,然后“包租”给开发商,再由他们对外出租,以6年期为例,每年可得8%的返租。其中,第一年的返租金可以用来提前抵扣房款。
      对于这样的销售方式,浙江康城律师事务所律师杨彬明表示,从法律上讲,并不单独存在“转让使用权”这一概念。如果将开发商这一行为按长期租赁来理解,也存在一个问题,即一般情况下租赁期限为20年,“买断38年使用权”超期了。
       如果此处房产确实已经被查封,那么开发商的行为是一种变相性质的,在规避“已经没办法出售”的这一事实。
房产已被查封 出售公开进行
       在售楼现场,记者并没有看到任何已被查封的告示或其他说明。朱小姐也明确告诉记者“并没有任何债权债务问题”,其拿出的合同样本也未提及任何此方面问题。她以公寓还在装修中为由,拒绝了记者实地看房的要求。
      根据杭州市房产信息网的资料,开发商名下与蒲公英项目相应的《商品房预售许可证》有三个,项目名称分别为“杭政储出【2003】50号地块二期AB区A1#~A5#、A9#~A16#、A23#楼”、“杭政储出[2003]50号地块二期AB区A6#~A8#、A17#~A22#、A24#楼”、“杭政储出【2003】50号地块二期C区C-1#~C-3#、C-5#~C-7#楼”,用途为“商贸,其他”,坐落地段皆为“23号路以西,2号路以南”。
       透明售房网上显示,三个预售证相应的楼盘名称为“绿城蒲公英天地”,而预售证号为“杭售许字(2015)第003017号”和“杭售许字(2015)第003001号”下的房屋都呈红色标记,属于“限制房产”。换句话说,这处房产无法网签,不能做交易。
       销售人员介绍的公寓正好坐落在此预售证显示的范围内。

        另外,据一份公开的浙江省杭州市余杭区人民法院执行裁定书【(2016)浙0110执异75号】,记者发现,休斯顿公司作为在民间借贷纠纷一案中的债务人,曾对法院之前保全的财产价值提出异议,但余杭法院最终驳回了此异议。该执行裁定书生效日2017年6月19日。
执行裁定书显示,余杭法院于2016年7月5日做出民事裁定,查封了休斯顿公司名下的位于杭州经济技术开发区阳光花城房产378套和位于杭州经济技术开发区白杨街道四号大街(东)8号土地使用权(土地证号分别为杭经国用(2011)第20007号、杭经国用(2010)第000060号和杭经国用(2010)第000061号)。该土地使用权均已设定抵押,抵押人现为中国东方资产投资管理有限公司浙江省分公司。
       该法院文书还写道:“查封的房产建造于被查封的土地之上,被查封的房产尚未竣工,且被查封土地使用权上已有部分房产被出售。”
       据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)条,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。
       那么为什么休斯顿公司还在明目张胆“出售”房屋?
       记者前往休斯顿公司了解情况,对方将记者拒之门外,并拒绝了采访。
       杭州开发区房产监察大队队长唐刚称,蒲公英整个项目确实是被查封的,包括土地和房子。至于公开销售,也许是法院调解的结果。蒲公英项目进入司法程序后,政府部门不做行政干预,具体情况要看法院处理。
       作为债权人和抵押权人,中国东方资产投资管理有限公司浙江省分公司对休斯顿公司的做法并不认可。负责该项目的王经理说:“我们也多次发函给休斯顿,希望他们停止销售行为。也给法院和下沙房管局反映过情况,房管局回复‘的确是不能卖的’。法院也说约谈过对方的法人代表,当时是口头答应不卖了,但是他还在卖。”
欺瞒真实情况 购房者权益难以保障
       浙江赞程律师事务所律师程学林认为,开发商将土地进行抵押贷款的情况是存在的,也是一种资金融通的方式。如果买房者要购买法院查封、冻结的房产,也要看开发商未来是否有能力解决债务问题,没有能力还债的话就会有土地、房产被拍卖的风险。但消费者始终有权知道土地查封或冻结的状态,买房者需要评估购房风险。开发商如果隐瞒情况,可以属于欺诈行为。
就记者了解到,除了透明售房网上有“限制房产”的信息,开发商并没有主动告知购房者该项目的实际情况,而购房者获取信息的渠道也有限。
       杨彬明认为,出售已经查封的房产是一种违法行为。此种情况下,买受人(购房者)的权利也得不到保护,因为债权人有优先申请处置财产的权力。另外,购房者与休斯顿签订的合同,也存在无效的可能。他建议,对于休斯顿公司这种变相性质的,且存在隐瞒真实情况的行为,相关行政部门应适当介入,以防出现大面积的影响。

 

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